Los propietarios tienen derecho a elegir quién vive en su propiedad (EEUU)
Thomas A. Berry y Alexander Khoury explican que los propietarios de inmuebles en la ciudad están sujetos a una maraña de normativas que afectan a su capacidad para arrendar y limitan su derecho de exclusión, sin duda el derecho más fundamental del "paquete" de derechos de propiedad.
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Por Thomas A. Berry y Alexander Khoury
La ciudad de Nueva York mantiene un sistema de control de alquileres desde la década de 1940. Los propietarios de inmuebles en la ciudad están sujetos a una maraña de normativas que afectan a su capacidad para arrendar y limitan su derecho de exclusión, sin duda el derecho más fundamental del “paquete” de derechos de propiedad. La piedra angular del régimen de control de alquileres de la ciudad es la Ley de Estabilización de Alquileres, o RSL.
Hay aproximadamente un millón de viviendas sujetas a esta ley, lo que supone la mitad de todos los apartamentos de Nueva York. La RSL autoriza a una junta gubernamental a fijar los aumentos máximos anuales de los alquileres de estas viviendas “estabilizadas”. Esta junta está obligada a considerar la capacidad de pago de los inquilinos como uno de los factores a la hora de fijar los alquileres, junto con los costes de los propietarios y la asequibilidad de la vivienda.
La RSL limita severamente los derechos de los propietarios a ocupar, utilizar, cambiar el uso y disponer de su propiedad. La RSL obliga a los propietarios a renovar los contratos de arrendamiento de los inquilinos a perpetuidad, con muy pocas excepciones, y esas excepciones escapan totalmente al control de los propietarios. Además, estos derechos de renovación pueden transmitirse a cualquier miembro de la familia del inquilino que haya vivido en su piso durante dos años.
Una vez que el inquilino ocupa una unidad estabilizada, el propietario no puede volver a tomar posesión del apartamento para uso personal. Sólo previa demostración de una “necesidad inmediata y apremiante” puede un propietario recuperar una sola de sus unidades. La RSL también restringe gravemente los derechos de los propietarios en relación con los propios edificios. Los propietarios no pueden retirar sus edificios del uso residencial, cambiar sus unidades a alquileres comerciales o cooperativas, dejar sus propiedades vacías o demolerlas.
Un grupo de particulares y entidades comerciales propietarios de apartamentos de alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York presentaron una demanda para impugnar ante un tribunal federal varias enmiendas de 2019 a la LSR. Sin embargo, el Segundo Circuito confirmó la ley. Ahora los propietarios están solicitando a la Corte Suprema que tome su caso, y Cato ha presentado un escrito amicus en apoyo de esa petición.
Nuestro escrito expone tres puntos clave. En primer lugar, la reciente opinión del Tribunal Supremo en el caso Cedar Point Nursery v. Hassid (2021) arroja serias dudas sobre la constitucionalidad de la RSL, ya que la ciudad de Nueva York se ha apropiado del derecho de exclusión de los propietarios de edificios y ha concedido ese derecho a terceros. Todos los precedentes del Tribunal Supremo sobre la constitucionalidad de las leyes de control de alquileres son muy anteriores a la norma per se para las expropiaciones físicas articulada en Cedar Point, lo que exige que se reexaminen dichos precedentes.
En segundo lugar, ya existe una división de circuitos entre el Octavo y el Segundo Circuito sobre si los propietarios pueden alegar que el control de los alquileres produce una expropiación per se en virtud de Cedar Point. Sostenemos que el Octavo Circuito siguió correctamente al Tribunal Supremo cuando sostuvo que una demanda de expropiación per se podía proceder contra una moratoria de desahucio, mientras que el Segundo Circuito se equivocó aquí al denegar la demanda de los demandantes contra Nueva York.
Por último, sostenemos que el Tribunal Supremo debería aprovechar esta oportunidad para reconsiderar el enfoque de las expropiaciones reglamentarias que estableció en Penn Central Transportation Co. contra la ciudad de Nueva York (1978). La prueba de Penn Central ha demostrado ser inviable y carece de fundamento tanto en el texto como en la historia de la Constitución. Una doctrina de expropiación reglamentaria basada en la interpretación del derecho consuetudinario de las expropiaciones compensables sería más coherente con la Constitución y protegería mejor los derechos de propiedad. Por todas estas razones, el Tribunal Supremo debería aceptar el caso y, en última instancia, revocar la decisión del Segundo Circuito.
*Este artículo fue publicado en elcato.org el 21 de junio de 2024
