El fin del control de alquileres en Argentina: Cómo Javier Milei liberó y devolvió la vida a un mercado

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Por Marcos Falcone y Ryan Bourne

Martín López es un propietario argentino, pero en los últimos años se sentía más como un fugitivo nervioso. Ahora radicado en Madrid, pasó gran parte de 2022 y 2023 sumido en la ansiedad y el papeleo, pero no porque hubiera hecho algo inmoral, sino porque la ley de alquileres de Argentina había convertido el hecho de ser propietario en un riesgo.

“Martín López” es un alias. Hasta finales de 2023, alquilaba su departamento de tres ambientes en el acomodado barrio de Belgrano en Buenos Aires mediante una maraña de contratos a corto plazo, sin estar nunca completamente seguro de si sus acciones eran legales. La ley de alquileres de 2020 en Argentina, derogada por el presidente Javier Milei en diciembre de 2023, había cargado a los propietarios de viviendas en alquiler con riesgos insoportables.

Muchos, como Martín, huyeron del mercado de alquileres formales hacia la ilegalidad. Departamentos vacíos, escasez de viviendas y acuerdos clandestinos marcaron al sector en Buenos Aires. Los inquilinos luchaban por conseguir contratos formales, mientras que los propietarios se complicaban tratando de sacar provecho de sus propiedades sin infringir la ley.

Mientras planificaba su mudanza a España, Martín quería alquilar su departamento sin manejarse en pesos, la moneda argentina en constante devaluación. “Tras consultar con cinco o seis agentes inmobiliarios, nos dijeron que la mejor opción era hacer contratos ‘temporarios’, como los de Airbnb”, explica.

Ese mecanismo alternativo traía sus propios dolores de cabeza. “Una vez que me fui a Madrid, tuve que firmar un documento legal para autorizar a mi madre a firmar estos contratos en mi nombre, ya que tenían que firmarse en persona cada tres meses”. Al alquilar en dólares y renovar repetidamente los contratos con los mismos inquilinos, Martín eludía la ley de control de alquileres, una medida que explica su reticencia a revelar su identidad. Una disputa contractual con los inquilinos podría haberle traído todo tipo de problemas legales.

Desde que Milei derogó las regulaciones de control de alquileres en Argentina, el departamento de Martín, junto con miles de propiedades similares, ha encontrado estabilidad en un sector formal en crecimiento. “La posibilidad de firmar contratos en cualquier moneda y por cualquier duración nos dio la tranquilidad de que podemos alquilar nuestro lugar legalmente”, dice. Cuando sus inquilinos, refugiados de la guerra entre Rusia y Ucrania, confirmaron que también preferían evitar la molestia de renovar los contratos cada tres meses, el departamento volvió al mercado formal.

A lo largo de Buenos Aires y también en otras ciudades, la desregulación impulsada por Milei también ha mejorado enormemente el panorama de alquileres para los inquilinos. Hace tan solo 18 meses, Bruno Panighel, un consultor financiero de 29 años oriundo de Córdoba, tenía grandes dificultades para encontrar un departamento junto a su novia. “Puse alertas en todos los principales sitios web de alquiler en Argentina. Apenas se podían encontrar cien departamentos de dos o tres ambientes en todo Buenos Aires”, recuerda. Aún peor, las pocas opciones disponibles eran extremadamente caras. “Los precios eran tan altos que, en muchos casos, resultaba más barato vivir en un hotel. Lo calculé yo mismo”, dice Panighel.

Con la ley de control de alquileres de 2020 ahora eliminada, los departamentos han regresado al mercado de alquileres en Buenos Aires, ofreciendo una gran cantidad de nuevas opciones. En Zonaprop, una de las principales plataformas inmobiliarias de Argentina, las publicaciones de alquiler tradicional se han disparado: desde 5.500 antes de la reforma hasta 15.300 a fines de 2024, un asombroso aumento del 180%. Un tercio de ese incremento ocurrió en solo un mes tras la desregulación de Milei.

Los alquileres reales (es decir, ajustados por inflación) han caído, los contratos temporales están disminuyendo, y los inquilinos están encontrando propiedades que se adaptan a sus necesidades. Panighel y su pareja ahora viven en un departamento de dos habitaciones y un largo balcón con un contrato de alquiler anual. Poco a poco, la ciudad está volviendo a la vida para quienes buscan un lugar al que llamar hogar.

El experimento de control de alquileres en Argentina

En 2020, mientras la pandemia avanzaba y la incertidumbre económica amenazaba, el gobierno peronista de Argentina introdujo controles generalizados tanto en los precios de los alquileres como en la duración de los contratos. La idea era ofrecer a los inquilinos seguridad frente a aumentos inesperados y drásticos en los alquileres.

Pero las reglas resultaron ser sofocantes. Los contratos debían durar al menos tres años, y los aumentos anuales del alquiler dentro de esos contratos estaban limitados a un promedio ponderado entre la inflación y el crecimiento salarial; las cifras eran calculadas por el debilitado Banco Central de la República Argentina. Aunque los propietarios podían reajustar los precios entre contratos, desalojar a un inquilino de forma anticipada era prácticamente imposible. Peor aún, los alquileres debían pagarse en pesos, una moneda en caída libre, afectada por una inflación galopante.

En teoría, estos controles no parecían tan draconianos como otras formas más antiguas de control de alquileres, donde los precios se mantenían por debajo de las tasas de mercado de manera permanente. Después de todo, los propietarios podían reajustar los precios cada tres años. Pero en la práctica, estos controles de precios y la obligatoriedad de los mínimos de duración de los contratos crearon enormes riesgos para los propietarios. ¿Era el inquilino problemático? ¿O tal vez el alquiler de tu propiedad se quedaba rezagado mientras la demanda del mercado se dispara? Mala suerte. Estabas atrapado con un contrato de tres años y con alquileres cada vez más desconectados del valor real de la propiedad.

Frente a estos riesgos, los propietarios naturalmente decidieron vender sus propiedades, transformarlas en alquileres temporarios estilo Airbnb para eludir los controles, arriesgarse con arreglos informales o dejar las unidades vacías. En todos los casos, el resultado era el mismo: menos viviendas disponibles para alquiler formal.

La alta inflación, en constante aumento, amplificaba estos riesgos. Con los precios acelerándose, los propietarios normalmente buscarían formas de protegerse contra la pérdida de valor de los alquileres reales, ya sea mediante el cobro en dólares o la actualización del alquiler con mayor frecuencia. Pero la ley prohibía tanto los pagos en otras monedas como los aumentos más de una vez al año, mientras ataba los alquileres a un índice de inflación salarial que nunca reflejaba la realidad. La única manera de adelantarse era establecer alquileres iniciales más altos, y así tratar de adivinar la inflación futura.

Los controles no solo significaban que los propietarios perdieran en mercados de vivienda con alta demanda; las regulaciones también los exponían a pérdidas devastadoras cuando la inflación superaba sus expectativas. La tasa oficial de inflación anual en Argentina subió del 36 por ciento en 2020 al 51 por ciento en 2021, luego al 95 por ciento en 2022 y a un asombroso 211 por ciento en 2023. Eso significaba que muchos propietarios estaban recibiendo mucho menos en términos reales de lo que habían calculado año tras año.

Para Soledad Balayan, una agente inmobiliaria en Belgrano, el impacto de los controles de alquiler se hizo evidente rápidamente. Balayan había creado un índice de oferta de alquileres en 2012 basado en datos de Zonaprop, el sitio web inmobiliario más grande del país. El efecto paralizador de los controles de alquiler pronto se reflejó en las decisiones de sus clientes y en esas estadísticas.

“La ley generaba mucho miedo tanto en los propietarios como en los inquilinos”, explica. “Somos un negocio familiar que lleva 50 años en funcionamiento. Clientes que estuvieron con nosotros toda su vida de repente nos dejaban porque no querían poner su propiedad en el mercado. Generalmente, estas eran personas que habían comprado un departamento como una forma de ahorrar”.

En un país sin mercados financieros sofisticados y donde la inflación inesperada a menudo erosiona los ahorros, la propiedad inmobiliaria es una forma popular de garantizar la seguridad económica. Pero los controles de alquiler hicieron que alquilar fuera una mala opción para los propietarios. Los datos de Balayan muestran que, desde junio de 2020, cuando la ley entró en vigor, hasta diciembre de 2023, cuando Milei la derogó, las publicaciones de alquiler a largo plazo en Zonaprop habían caído un 53%. Los propietarios no solo estaban nerviosos: estaban abandonando el mercado.

“Muchos clientes nos dejaban por Airbnb, que era más atractivo”, añade Balayan. Los alquileres de corto plazo permitían a los propietarios cobrar en dólares y cambiar de inquilinos cada pocos meses, de manera que evitaban el régimen de control de alquileres. En 2019, Buenos Aires tenía 10.000 propiedades listadas en Airbnb; para enero de 2024, ese número había explotado a 29.500.

Mientras tanto, los propietarios inundaban el mercado con propiedades a la venta, y así revirtieron instantáneamente la caída inicial en la oferta causada por la pandemia de COVID-19. El índice de Balayan muestra que las publicaciones de departamentos en venta aumentaron un 63% por encima de su mínimo durante la era COVID hasta el verano de 2022. El incremento había comenzado justo cuando se introdujeron los controles de alquiler.

Las propiedades vacías abundaban. Para febrero de 2023, datos del regulador estatal de energía del país revelaron que una de cada siete propiedades en Buenos Aires tenía un consumo de energía tan bajo que se presumía desocupada. Este vaciamiento dejaba a los inquilinos luchando por conseguir vivienda, y muchos recurrían a contratos temporales fuera del alcance de la ley.

La experiencia de Panighel y su novia pone de manifiesto los desafíos que enfrentaban para asegurarse incluso un alquiler temporal. “Un sábado a las 8:30 de la mañana recibí una alerta de un nuevo anuncio… Llamé al agente inmobiliario inmediatamente”, recuerda. Para el lunes, ya habían pagado el contrato para comenzarlo ese mismo día, “a pesar de que aún nos quedaban 20 días en nuestra vivienda de aquel entonces”.

Las soluciones improvisadas no solo eran caras, sino también absurdas. Aunque el propietario estaba dispuesto a alquilarles el departamento por un año, la ley prohibía ese acuerdo. Por lo tanto, la pareja terminó firmando cuatro contratos trimestrales consecutivos por adelantado, y en ellos alternaban cuál de los dos figuraba legalmente como inquilino. Cada trimestre visitaban al agente inmobiliario para destruir el contrato vencido. Era una mera formalidad, parte de un acuerdo informal para imitar un alquiler anual; sin embargo, el proceso generaba una ansiedad constante. “Nunca tuvimos la certeza de que el agente inmobiliario cumpliría con los contratos que habíamos firmado por adelantado”, admite Panighel. Una ley diseñada para ofrecer seguridad a los inquilinos terminaba generando una incertidumbre innecesaria.

Pero el calvario de Panighel no era único. Valentina Morales, una economista e influencer de 28 años, apenas podía encontrar propiedades en línea cuando se mudó a Buenos Aires desde Rosario, la tercera ciudad más grande de Argentina. “En un momento, alrededor de octubre o noviembre de 2023, creo que vi 12 departamentos publicados en todo el barrio de Palermo”, recuerda, una comuna con cerca de 250.000 habitantes según el censo de 2020.

Aunque su familia tenía una propiedad en la ciudad donde eventualmente podría vivir, ella buscaba un alquiler temporal por un año, una opción que la regulación sobre la duración mínima de los contratos había eliminado. Finalmente recurrió al mercado de alquileres a corto plazo. “Entre julio y diciembre viví en tres departamentos diferentes, que solo pude encontrar a través de contactos o incluso pidiendo ayuda en X”, cuenta Morales.

Para protegerse de las pérdidas inflacionarias a corto plazo, incluso estos propietarios de alquileres breves exigían pagos en dólares. “También querían una ‘garantía propietaria’”, recuerda Morales, lo que implicaba que los inquilinos debían proporcionar el título de una propiedad de un tercero que pudiera servir de respaldo para cualquier disputa futura sobre el alquiler. Para quienes no podían cumplir con este requisito o pagar el ‘seguro de caución’, las opciones eran sombrías: mudarse a las afueras de la ciudad o hacinarse en viviendas compartidas inadecuadas. “No solo estaba pasándola mal yo sino también los propietarios, que no querían poner sus propiedades en el mercado”, concluye Morales.

Los riesgos adicionales y los costos de transacción, junto con el hecho de que los propietarios aumentaban los alquileres en el inicio de los contratos para protegerse de la inflación acelerada, impulsaron los precios de los alquileres para nuevos contratos hacia arriba. Después de caer en términos reales durante 2018 y 2019 y de igualar a la inflación durante gran parte de la década anterior, la suba de los alquileres en Buenos Aires se disparó. En 2020, los alquileres crecieron a 1,7 veces el ritmo de la inflación, la igualaron en 2021 y 2022 y luego volvieron a aumentar, ya que los incrementos permitidos dentro de los contratos de alquiler fueron limitados al menor valor entre el crecimiento salarial o la inflación. Los propios datos del Ministerio de Desregulación muestran que los precios reales de alquiler aumentaron aproximadamente un 50 por ciento en el área metropolitana de Buenos Aires en 2023. La consecuencia de la incertidumbre y los costos generados por el control gubernamental de la suba de los alquileres fueron un aumento generalizado de los niveles de esos alquileres.

¿El resultado? El alquiler mensual promedio de un contrato nuevo para un departamento de tres ambientes explotó de 18.000 pesos a finales de 2019 a 334.000 pesos en enero de 2024, lo que superaba ampliamente los 210.000 pesos que habrían alcanzado si solo hubieran seguido la inflación. Paradójicamente, el control de alquileres estaba convirtiendo el alquiler común en un lujo que pocas personas podían permitirse.

Las mayores víctimas eran los pobres, los jóvenes y los más móviles: aquellos que no podían permitirse pagos iniciales para comprar una propiedad o afrontar costosos alquileres a corto plazo en dólares. Los contratos anuales, que la mayoría de los jóvenes necesitaban debido a sus planes de vida en constante cambio, simplemente no estaban disponibles.

La revolución de Milei contra el control de alquileres

Javier Milei ganó las elecciones presidenciales de Argentina el 19 de noviembre de 2023 con la promesa de usar la motosierra para acabar con el corporativismo en su país. Este autoproclamado libertario había ganado notoriedad como ecnomista al destacar las consecuencias devastadoras de las intervenciones del Estado en la economía, incluso las que parecían bien intencionadas. Una de sus primeras medidas como presidente fue el Decreto 70/2023, conocido como el Megadecreto, que desmanteló décadas de políticas intervencionistas. Entre sus objetivos principales estaban los controles de alquileres y las duraciones mínimas obligatorias de sus contratos.

Lucas Llach, exvicepresidente del Banco Central de la República Argentina y asesor ocasional del Ministro de Desregulación Federico Sturzenegger, admira la forma en que Milei eliminó estas reglas sin titubear.

“No es que solo se derogó la ley, sino que fue reemplazada con nada”, explica Llach. El decreto dejó a propietarios e inquilinos en plena libertad para negociar casi todos los aspectos de sus acuerdos: el precio del alquiler, la frecuencia de las actualizaciones, la moneda de pago y cualquier garantía o colateral requeridos. Milei incluso eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler ante el gobierno nacional. Esta libertad creó un mercado diverso donde inquilinos y propietarios pueden forjar acuerdos voluntarios y mutuamente beneficiosos adaptados a sus necesidades.

Si los inquilinos valoran la seguridad económica y están dispuestos a pagar por ella, el mercado puede proveerla, afirma Llach. “No hay razón para pensar que el mercado de alquiler necesite regulación. Las leyes de control de alquileres suelen concebirse para proteger a los inquilinos pero los propietarios ya tienen un incentivo para retenerlos, ya que cambiar de inquilinos eleva sus costos de transacción”. Los cambios frecuentes no solo aumentan los costos, sino que también incrementan el riesgo de propiedades vacías.

Balayan, la agente inmobiliaria de Belgrano, está entusiasmada con la nueva flexibilidad. “El mercado de alquileres nunca vivió, desde el lado de la oferta, este nivel de competencia entre propietarios dada la variedad de condiciones ofrecidas de alquiler,” escribió en octubre en La Nación, un periódico argentino. “Quienes buscan alquilar también se benefician al poder elegir el inmueble según las condiciones que les resulten más atractivas y beneficiosas para su situación particular”.

Los resultados, dice Llach, son “un ejemplo de manual” de los esfuerzos desregulatorios de Milei. Los datos de Zonaprop que muestran un aumento en la oferta de departamentos no son una anomalía; un informe del Ministerio de Desregulación basado en datos de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés muestra que para junio de 2024 la oferta de viviendas en alquiler había aumentado un 212 por ciento en comparación con diciembre de 2023 en el área metropolitana de Buenos Aires.

Incluso con los propietarios liberados para considerar las incertidumbres y riesgos asociados con inquilinos problemáticos y la inflación, los alquileres en términos reales han caído. Los datos de Zonaprop muestran que el precio promedio de un departamento de dos ambientes en Buenos Aires aumentó un 61 por ciento en 2024, aproximadamente la mitad de la tasa de inflación en ese período. Los datos del gobierno también indican que el precio real de los alquileres cayó casi un 27 por ciento en los primeros siete meses después de la desregulación. Estos resultados, dice Llach, fueron un “éxito cultural” para el gobierno. “Los efectos fueron inmediatamente visibles para todos y fueron beneficiosos”.

Oscar Scarcella, un abogado de 64 años de la ciudad costera de Mar del Plata, es uno de los propietarios cuyas decisiones cambiaron gracias al decreto de Milei. Scarcella posee dos pequeños departamentos y un depósito alquilado actualmente a un taller de reparación de motocicletas. “La nueva regulación ha puesto remedio a una realidad que me desalentaba a seguir alquilando los inmuebles,” dice.

Para Scarcella, la flexibilidad para mitigar los efectos de la inflación es clave, y beneficia tanto a los propietarios como a los inquilinos. El hecho de que ahora los precios de alquiler puedan indexarse en períodos de tiempo más cortos “es una herramienta que también ha redundando en beneficio de los inquilinos,” explica, “ya que se evita la incertidumbre” asociada con aumentos dramáticos en los alquileres anuales. Antes, los propietarios tenían que “cubrirse” contra la inflación y fijar precios iniciales más altos, dado que sabían que los alquileres acordados perderían valor rápidamente. La nueva claridad sobre los riesgos inflacionarios le ha dado la confianza para volver al mercado. “Hace poco compré una casa para mudarme a vivir y estaba en la duda si vender o alquilar mi casa actual; con las seguridades que me brinda la nueva ley de alquileres, me he decidido por esta última opción”, agrega.

Detrás de los datos agregados hay miles de decisiones como las de Martín y Oscar. Los inquilinos se benefician de la presión competitiva. Panighel y su pareja, por ejemplo, ya no tienen que visitar a su agente inmobiliario cada tres meses para renovar los términos del contrato de su departamento de 70 metros cuadrados. Ahora tienen un contrato anual con un alquiler que se actualiza trimestralmente.

Valentina Morales incluso opina que las cifras generales sobre los alquileres subestiman los beneficios del decreto. Departamentos grandes en ubicaciones similares en Buenos Aires se están ofreciendo al mismo precio de alquiler nominal que hace un año, dice.

La desregulación de los alquileres ciertamente no ha solucionado todos los problemas de vivienda de Argentina. “Los desalojos siguen siendo difíciles de implementar”, reconoce Balayan. “Eso tiene que ver con la debilidad institucional y la falta de protección de la propiedad privada”. El proceso requiere una orden judicial tras un juicio largo que, según el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, puede extenderse hasta 18 meses. Ese proceso aún disuade a muchos posibles propietarios de ingresar al mercado.

Milei mismo ha sido cauteloso al celebrar el éxito de la desregulación de los alquileres. Aunque mencionó el tema durante su discurso de apertura de sesiones del Congreso en 2024, Llach cree que los malentendidos públicos sobre la inflación hacen que los funcionarios sean reacios a destacar el impacto de la política de alquileres: los alquileres nominales siguen aumentando rápidamente aunque los alquileres reales estén bajando, un matiz que pasa desapercibido fácilmente. Milei entiende que la inflación sigue siendo el monstruo central que los argentinos esperan que derrote.

Sin embargo, la desregulación de Milei muestra que eliminar la intervención gubernamental en transacciones voluntarias puede beneficiar a ambas partes. La experiencia argentina hace aún más deprimente el hecho de que el control de alquileres esté siendo reintroducido como idea de política pública en todo el mundo occidental, como en algunos estados de Estados Unidos y en la plataforma presidencial demócrata más reciente. Si los responsables de formular políticas públicas no aprenden de la experiencia de Argentina, entonces corren el riesgo de repetir los mismos terribles resultados que la desregulación de Milei está revirtiendo, pero con menos excusas por su ignorancia.

Este artículo fue publicado originalmente en la revista Reason (Estados Unidos) en la edición de marzo de 2025.

*La opinión expresada en este artículo es responsabilidad exclusiva del autor y no representa necesariamente la posición oficial de Publico.bo

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